Приобретая недвижимость, лучше перестраховаться и обезопасить себя от юридической нечистоплотности продавца. Задавайте вопросы, уточняйте детали и запрашивайте все необходимые документы. Честный продавец отнесётся с пониманием к вашей осмотрительности и предоставит все требуемые подтверждения.
В новой статье читайте про основные действия при покупке земельного участка и инструменты проверки.
В новой статье читайте про основные действия при покупке земельного участка и инструменты проверки.
Что нужно проверить при покупке загородного участка
Перед оформлением договора обязательно запросите у продавца выписку из ЕГРН — документ с основными сведениями о наделе и проверьте, что:
Сервитут — это вид ограничения, когда участком может пользоваться кто-то кроме владельца. Если не проверить заранее, однажды вы можете оказаться в ситуации, когда через ваш надел на законных основаниях будут, например, прокладывать общественные коммуникации. Также, если у продавца есть кредитные обязательства, в случае их невыполнения землю, которая находится в залоге, могут изъять.
Существует несколько видов охранных зон: охранная зона инженерных коммуникаций (чтобы в случае аварии техника могла оперативно раскопать трубы), линий ЛЭП, водоохранная зона, прибрежная полоса, зона подтопления или затопления, сохранения наследия и зона аэропорта.
- земля находится в собственности продавца;
- на участок не наложен арест, сервитут и другие обременения;
Сервитут — это вид ограничения, когда участком может пользоваться кто-то кроме владельца. Если не проверить заранее, однажды вы можете оказаться в ситуации, когда через ваш надел на законных основаниях будут, например, прокладывать общественные коммуникации. Также, если у продавца есть кредитные обязательства, в случае их невыполнения землю, которая находится в залоге, могут изъять.
- границы, площадь и кадастровый номер соответствуют заявленным;
- границы надела не пересекаются с красными линиями (участок и земли общего пользования не накладываются друг на друга);
- надел расположен не в охранной зоне и не в зоне регулирования застройки;
Существует несколько видов охранных зон: охранная зона инженерных коммуникаций (чтобы в случае аварии техника могла оперативно раскопать трубы), линий ЛЭП, водоохранная зона, прибрежная полоса, зона подтопления или затопления, сохранения наследия и зона аэропорта.
- статус участка соответствует целям покупки.
Построить дом для постоянного проживания можно на землях со статусом ИЖС, СНТ и ЛПХ (если надел считается приусадебным, то есть, находится в пределах посёлка). Запрещено возводить капитальные постройки на землях для ОНТ и на полевых участках ЛПХ.
Как проверить участок при покупке
Шаг 1. Запросите у продавца правоустанавливающие документы и расспросите его о том, как была куплена земля.
Если собственник приобрел надел, находясь в браке, для заключения сделки понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга. Чтобы обезопасить себя, попросите владельца показать информацию о семейном положении в паспорте или запросите у него справку из ЗАГСа об отсутствии акта о гражданском состоянии.
Если продавец банкрот или на грани банкротства, его имущество будет продано с торгов. Выбранный вами надел тоже может оказаться в списке, и тогда сделка купли-продажи будет аннулирована.
Шаг 2. Запросите выписку из ЕГРН и выписку о переходе прав
Выписка об объекте недвижимости — ваш главный инструмент проверки добросовестности продавца. Лучше, чтобы её заказал собственник или нотариус. Так вы получите доступ ко всем данным продавца. Документ о переходе прав покажет, сколько раз и с какой периодичностью менялись собственники участка. Если это происходило слишком часто, будьте особо внимательны.
Удобнее всего оформить выписку на «Госуслугах» в разделе «Стройка. Недвижимость».
Если продавец банкрот или на грани банкротства, его имущество будет продано с торгов. Выбранный вами надел тоже может оказаться в списке, и тогда сделка купли-продажи будет аннулирована.
Шаг 2. Запросите выписку из ЕГРН и выписку о переходе прав
Выписка об объекте недвижимости — ваш главный инструмент проверки добросовестности продавца. Лучше, чтобы её заказал собственник или нотариус. Так вы получите доступ ко всем данным продавца. Документ о переходе прав покажет, сколько раз и с какой периодичностью менялись собственники участка. Если это происходило слишком часто, будьте особо внимательны.
Удобнее всего оформить выписку на «Госуслугах» в разделе «Стройка. Недвижимость».
Совет: первый раз запросите у собственника выписку, чтобы изучить вводные данные о будущей собственности, второй раз — в день сделки, чтобы убедиться, что не произошло никаких изменений.
Шаг 3. Изучите кадастровый план территории и публичную кадастровую карту
План показывает, как расположен ваш участок относительно соседних наделов. Кадастровым планом чаще пользуются кадастровые инженеры. Для самостоятельного изучения советуем публичную кадастровую карту. Зная кадастровый номер участка, вы сможете сравнить заявленные продавцом границы с реальными, отмеченными на спутниковых кадрах.
Шаг 4. Изучите градостроительный и топографический планы
Это дополнительные пункты проверки, которые помогут заранее понять особенности строительства на участке. У собственника может не быть ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), и запросить его имеет право только он сам. ГПЗУ предоставляют по личному запросу в местной администрации, после заявки в МФЦ или на «Госуслугах». Срок обработки запроса —14 дней.
Шаг 3. Изучите кадастровый план территории и публичную кадастровую карту
План показывает, как расположен ваш участок относительно соседних наделов. Кадастровым планом чаще пользуются кадастровые инженеры. Для самостоятельного изучения советуем публичную кадастровую карту. Зная кадастровый номер участка, вы сможете сравнить заявленные продавцом границы с реальными, отмеченными на спутниковых кадрах.
Шаг 4. Изучите градостроительный и топографический планы
Это дополнительные пункты проверки, которые помогут заранее понять особенности строительства на участке. У собственника может не быть ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), и запросить его имеет право только он сам. ГПЗУ предоставляют по личному запросу в местной администрации, после заявки в МФЦ или на «Госуслугах». Срок обработки запроса —14 дней.
Градостроительный план не гарантирует ответы на все ваши вопросы о будущем строительстве. Иногда в ГПЗУ виды разрешенного строительства и другие весомые для принятия решения аспекты прописаны размыто. В таких случаях спасением может стать топографический план. Но, к сожалению, он есть далеко не у каждого собственника. Это платная услуга, которую заказывают для проведения коммуникаций. Если вам повезло, и у продавца есть топосъёмка территории, обязательно изучите документ.
Совет: при отсутствии ГПЗУ и топографического плана обратитесь к плану землепользования и застройки (ПЗЗ). Местная администрация выкладывает ПЗЗ в открытый доступ, запрашивать доступ нет необходимости.
Шаг 5. Изучите генплан развития местности и карту свалок
На сайте местной администрации также должен быть размещён многолетний план развития местности, где отмечены зоны жилой застройки, будущие дороги, промышленные зоны, кладбища и другие возможные соседства. Наличие легальных или нелегальных свалок можно проверить в государственной информационной системе учета твердых коммунальных отходов. Все существующие и запланированные полигоны должны быть отмечены на карте, а те свалки, что существуют на местности, но не отмечены на плане, считаются незаконными.
Совет: при отсутствии ГПЗУ и топографического плана обратитесь к плану землепользования и застройки (ПЗЗ). Местная администрация выкладывает ПЗЗ в открытый доступ, запрашивать доступ нет необходимости.
Шаг 5. Изучите генплан развития местности и карту свалок
На сайте местной администрации также должен быть размещён многолетний план развития местности, где отмечены зоны жилой застройки, будущие дороги, промышленные зоны, кладбища и другие возможные соседства. Наличие легальных или нелегальных свалок можно проверить в государственной информационной системе учета твердых коммунальных отходов. Все существующие и запланированные полигоны должны быть отмечены на карте, а те свалки, что существуют на местности, но не отмечены на плане, считаются незаконными.
Какие документы нужны для покупки участка
Вам также могут понадобиться дополнительные документы для покупки земельного участка:
- кадастровый паспорт, если недвижимость продается впервые;
- нотариально заверенное согласие на продажу от супруга или супруги владельца надела;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная, если вы оформили ипотеку на покупку участка.
Как правильно составить договор
Законодательным требованием является письменная форма договора. Даже если вы в дружеских отношениях с продавцом и не сомневаетесь в его честности, устно оговоренные условия не считаются действительными. Договор призван застраховать все стороны процесса от намеренного или случайного нарушения условий.
В содержании должны быть указаны: предмет договора, стороны сделки (и их паспортные данные и расчётные счета), объект (его параметры, наличие построек на участке и другие важные детали) и цена. Соглашение о цене — существенный аспект, без него договор будет признан незаконченным. Кроме того, важно прописать порядок оплаты. Его стороны определяют самостоятельно.
Совет: для безопасного проведения сделки мы рекомендуем использовать аккредитив. При такой форме расчёта банк выступает в качестве посредника и удерживает ваши средства, пока собственник не выполнит условия договора.
По общему согласию в договоре можно прописать неустойку за неисполнение обязательств и условия изменения и расторжения. Например, если покупатель не выплатит часть суммы в установленный срок, стоимость участка повысится на Х%. Или, если продавец затянет процедуру передачи собственности, покупатель получит скидку Y%.
Вы можете найти образцы договоров в свободном доступе, однако правильнее будет составить индивидуальный договор, который учитывает все особенности сделки. Существующие в интернете примеры используйте как опору.
В содержании должны быть указаны: предмет договора, стороны сделки (и их паспортные данные и расчётные счета), объект (его параметры, наличие построек на участке и другие важные детали) и цена. Соглашение о цене — существенный аспект, без него договор будет признан незаконченным. Кроме того, важно прописать порядок оплаты. Его стороны определяют самостоятельно.
Совет: для безопасного проведения сделки мы рекомендуем использовать аккредитив. При такой форме расчёта банк выступает в качестве посредника и удерживает ваши средства, пока собственник не выполнит условия договора.
По общему согласию в договоре можно прописать неустойку за неисполнение обязательств и условия изменения и расторжения. Например, если покупатель не выплатит часть суммы в установленный срок, стоимость участка повысится на Х%. Или, если продавец затянет процедуру передачи собственности, покупатель получит скидку Y%.
Вы можете найти образцы договоров в свободном доступе, однако правильнее будет составить индивидуальный договор, который учитывает все особенности сделки. Существующие в интернете примеры используйте как опору.
Как оформить покупку участка: пошаговая инструкция от начала до конца
Шаг 1. Проверьте участок
Если выбранная вами земля юридически чиста, документы, предоставленные владельцем, не вызывают подозрений и вы удовлетворены результатами физического осмотра, можно переходить к следующему этапу.
Если выбранная вами земля юридически чиста, документы, предоставленные владельцем, не вызывают подозрений и вы удовлетворены результатами физического осмотра, можно переходить к следующему этапу.
Шаг 2. Оформите договор купли-продажи
Постарайтесь не оставить лазеек и «пустых мест» в договоре. Просчитайте и зафиксируйте все возможные исходы.
Шаг 3. Оформите покупку участка в собственность
Сделать это можно через нотариуса, в МФЦ или Росреестре. Последний вариант — самый быстрый, срок регистрации семь рабочих дней. Если решите обратиться в МФЦ, срок составит девять рабочих дней, так как МФЦ выполняет роль посредника и передаёт ваши документы в Росреестр.
Постарайтесь не оставить лазеек и «пустых мест» в договоре. Просчитайте и зафиксируйте все возможные исходы.
Шаг 3. Оформите покупку участка в собственность
Сделать это можно через нотариуса, в МФЦ или Росреестре. Последний вариант — самый быстрый, срок регистрации семь рабочих дней. Если решите обратиться в МФЦ, срок составит девять рабочих дней, так как МФЦ выполняет роль посредника и передаёт ваши документы в Росреестр.
В большинстве случаев нотариальное заверение не нужно, но допустимо, если обе стороны решили привлечь нотариуса, как дополнительную инстанцию проверки юридической чистоты. Этот способ регистрации прав обязателен, только когда передаётся долевое право собственности или земля принадлежит недееспособному лицу или ребёнку.