В 2023 году спрос на недвижимость восстанавливается после того, как в прошлом году продажи упали в три раза к показателям 2021. Например, во втором квартале 2023 года было заключено 2600 сделок, что в два раза больше, чем в первом квартале. Сегодня рынок загородной недвижимости предлагает значительно меньший выбор, чем в 2020. И за последний год предложение упало ещё на 8%, при этом цены выросли на 18% к 2022. Как изменилось предложение и стоимость загородной недвижимости, и чего эксперты рынка ожидают в 2024, читайте в новой статье от «Негород».
Как изменилось предложение по покупке загородной недвижимости в Ленобласти в 2023 году?
- Объём предложения вырос на 30% относительно показателей 2022 года.
На рынок загородной недвижимости Ленинградской области приходится 3,4% от общего предложения. На региональном уровне сохраняется дефицит качественных объектов: девелоперы и частные лица активно продают большие дорогие домовладения, дачные домовладения и удалённые от городов и «голые» участки. Однако застройщики работают над повышением разнообразия и выводят в продажу новые посёлки. В 2023 году в Ленобласти появилось больше 120 свежих проектов: около 50% — объекты эконом-класса, остальные 50% примерно поровну поделились между проектами бизнес-класса, комфорта и элитного сегмента. Эксперты делают ставку на новые посёлки: они должны заполнить пробелы, образовавшиеся из-за вымывания предложения.
- Площадь домов уменьшается
В марте 2023 года средняя площадь дома в продаже — 139,8 кв. м, это на 7% меньше, чем в прошлом году. Если сравнивать с показателями периода пандемии, средняя площадь домов на участках ИЖС сократилась на 25%, на участках СНТ — на 6%.
Но несмотря на тенденцию к сокращению площади, на рынке осталось достаточно много просторных домов. В основном они расположены в столицах регионов. В Санкт-Петербурге средняя площадь составляет 256 кв. м, в Москве — 282 кв. м.
- Площадь участков уменьшается
Вместе с домом уменьшается и средняя площадь участка. 23% домов в продаже расположены на лотах до шести соток. Причина такой тенденции — снижение предложения на участках бóльшей площади от шести до 12 и от 12 до 15 соток.
- Снижаются цены на просторные дома
Исследование рынка загородной недвижимости показывает, что застройщики и частные продавцы вводят акционные предложения и снижают стоимость домов с большой площадью. Это связано с тем, что покупателям стали более интересны предложения в рамках 100-150 кв. м, и готовые лоты площадью более 200 кв. м стало труднее реализовать.
- Основа предложения — земля без дома
Сегодня 79% предложения — участки для самостоятельного строительства. Исследования загородной недвижимости в 2023 году показывает, что наибольшим спросом (около 50% сделок) пользуются именно такие лоты. Покупка участка с последующим оформлением подряда на строительство — один из трендов из-за доступных вариантов ипотеки и сниженных цен на основные строительные материалы. Резкий рост стоимости недвижимости также спровоцировал желание сэкономить и дал пространство для развития идеи индивидуального проектирования. Покупка участка позволяет минимизировать финансовую нагрузку и отложить строительство.
Как изменилась стоимость загородной недвижимости?
- Рост ставок по ипотеке
Изменение цен на загородную недвижимость вызвано регулярным ростом ключевой ставки. За 2023 год Центральный банк поднимал её пять раз. Последний раз она выросла до 16%. Также в декабре 2023 Правительство РФ изменило условия выдачи кредитов по программам с господдержкой. Теперь первый взнос составляет 30%, а максимальная сумма ипотеки ограничена шестью миллионами рублей.
- Рост цен на 15-20% на первичном рынке
Загородные дома в Ленобласти за год подорожали на 18% с весны 2022, но эксперты отмечают, что с начала 2023 года стоимость домов ИЖС выросла в среднем всего на 5-10%. Также есть возможность повышения до 20%, поскольку продавцы закладывают риски. В сфере загородных посёлков сегментов комфорт и комфорт-плюс цены выросли на 10-15% с весны 2022.
- Рост цен на 5-7% на вторичном рынке
Умеренный рост компенсируется высокими ставками по рыночным ипотекам. Кроме того, вторичный рынок — это рынок торгов, и итоговый ценник зависит от предложения, продавца, скорости выхода на сделку и других факторов. К августу 2023 года дом стоит в среднем — 12,2 млн рублей.
- Рост цен в регионах соседних со столичными
Подобный тренд отмечают специалисты по загородной недвижимости. Из-за рекордно высоких цен в Московской и Ленинградской областях повысился спрос на дома в соседних регионах. В этих регионах стоимость поднялась выше средней отметки по рынку (выше 18%). Так, например, в Карелии недвижимость за последний год стала стоить на 23% дороже, во Владимирской области — на 33%.
Как выбирать загородную недвижимость в 2023-2024 году?
Многие инвестиционные инструменты показали ненадёжность в России или вовсе перестали работать, но загородная недвижимость в 2023 году остаётся одним из надёжных и проверенных способов сохранить деньги. Она всегда востребована и защищена от инфляции: если общий уровень цен растёт, цены на недвижимость тоже растут. Если вы задумываетесь о приобретении загородного домовладения или участка для инвестиций, советуем:
- Выбирать то, что хорошо продаётся
Следите за динамикой спроса и предложения, изучайте обзоры рынка продаж загородной недвижимости и делайте ставку на трендовые объекты. Обратите внимание на свежие посёлки от опытных застройщиков, выбирайте небольшие дома с функциональной планировкой и приятным природным окружением.
- Выбирать инвестиционные продукты
Вкладываться в целевой инвестиционный продукт — наиболее безопасный и прозрачный путь. Вы получаете гарантированную доходность от застройщика, чётко понимаете, какую долю от аренды будете получать при регулярной сдаче дома, и вам не нужно переживать об организации всех процессов, этим занимается застройщик. Выбирая инвестиционный продукт также стоит делать ставку на тренды. С 2020 года очевидно вырос интерес к внутреннему туризму и отдыху в отдалённых «видовых» локациях регионов. Так на рынке инвестиций стали появляться загородные глэмпинги, эко-отели, апарт-отели. Например, «КЛЮЧ.» — комплекс доходных загородных апартаментов на первой линии озера Пионерское. «КЛЮЧ.» — это доходный продукт от компании «ФАКТ.».
Тренд на переезд за город наблюдается с начала пандемии. Сейчас он снизился по сравнению с рекордным скачком сделок три года назад, но люди продолжают перенимать загородный быт, расширять жилое пространство и менять городское окружение на природное. Если вы планируете покупать загородный дом или участок для жизни или для дачного отдыха, советуем:
- Выбирать надёжного застройщика
Никто не знает, что скрывает собственник о своём участке или доме и всё ли у него в порядке с документацией. К покупке недвижимости на вторичном рынке нужно подходить более внимательно, привлекая независимых специалистов. В случае девелопера можно проследить всю историю компании, посмотреть на реализованные проекты, прочитать отзывы.
Сотрудничество с опытным девелопером гарантирует вам спокойствие в период строительства, если вы планируете оформлять подряд, ведь компания будет работать у вас на виду. Также застройщики предоставляют клиентам собственных кредитных брокеров и внушительные портфели предложений от банков-партнёров, а ещё берут на себя документооборот.
- Использовать все доступные экономические инструменты
Изучите все программы льготных ипотек и проверьте, подходите ли вы под какую-либо из категорий. Сейчас в России действуют льготная, семейная, сельская, IT-ипотека и ипотека для военнослужащих. Подробнее об условиях каждой из них читайте на сайте «Госуслуги». Значительно снизят финансовую нагрузку при выплате первого взноса trade-in и материнский капитал. У большинства застройщиков есть внутренние скидки и акции, которые тоже помогут уменьшить выплаты.
- Рационально оценивать потребности
Задайтесь вопросом, что вам нужно: участок под самостоятельную застройку, участок с подрядом или участок с готовым домом. Обратите внимание на инфраструктуру первой необходимости: продуктовые, аптеки, больницы, банки, почтовые отделения. Если вы планируете использовать домовладение, как дачный участок, выбирайте варианты с соответствующей планировкой. Если вы растите или планируете детей, также нужно предусмотреть планировку и продумать, как вы будете водить их в детсад, школу и кружки. Также важно заранее узнать, какая форма управления действует в каждом из посёлков: ТСН (товарищество собственников недвижимости) или УК (управляющая компания). Проекты, где больше 100 жителей, обслуживать силами ТСН затруднительно.
- Следить за динамикой загородной недвижимости
Весной цены на недвижимость растут в связи с началом активного строительного сезона, в конце лета — в связи с высоким уровнем строительной готовности всех объектов. Но в эти же сезоны девелоперы выводят в продажу новый ассортимент. Высокие цены — не повод отказываться от покупки, поскольку большинство застройщиков предлагает акционные предложения и удобные экономические инструменты.
Какие прогнозы по увеличению стоимости в 2024 году?
- Рост цен на новостройки
Постановлением Правительства от 23 декабря 2023 года первый взнос повышен до 30%, а сумма льготной ипотеки ограничена шестью миллионами рублей. Кроме того, Центробанк поднял ключевую ставку уже до 16%, и эксперты предполагают, что рост ставки будет продолжаться. Всё это в совокупности увеличивает стоимость недвижимости, но не перекрывает возможности приобрести жильё.
- Снижение цен на вторичное жильё
Ожидается, что стоимость жилья на рынке вторичной недвижимости снизится за год на 10-12%. Такой прогноз даёт Дмитрий Григорьев, генеральный директор «Циан». В отдельных регионах возможно падение стоимости на 25%. Это может привести к затишью на рынке: собственники приостановят продажи до момента, пока цены не вырастут до выгодного минимума.